‘토허제(토지거래허가제)’가 다시 주목받고 있습니다.
정부가 최근 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 확대 지정하면서 고가 아파트 매매, 대출, 실거주 요건까지 규제가 한층 강화됐는데요.
특히 25억 원 초과 주택의 대출이 최대 2억 원으로 제한되며 실수요자들 사이에서도 혼란이 커지고 있습니다.
이번 글에서는 토허제의 정확한 뜻부터 2025년 새로 지정된 지역, 그리고 대출 규제 및 실거주 조건 변화까지 한눈에 정리해드립니다.
1️⃣ 토허제 뜻과 지정 이유는?
토허제(토지거래허가제)는 부동산 투기 방지와 실수요자 보호를 위해 정부가 특정 지역의 토지·주택 거래 시 사전에 허가를 받아야 하는 제도를 말합니다. 즉, 단순히 사고팔 수 없고, 허가받은 용도에 따라 실거주 또는 실사용 목적으로만 거래가 가능합니다.
국토교통부는 2025년 10월 기준으로 서울 전역 및 경기 일부 지역(성남, 과천, 하남, 용인 등)을 토지거래허가구역으로 새롭게 지정했습니다.
이는 집값 급등 억제와 투기 수요 차단을 목표로 한 조치입니다.
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2️⃣ 토허제 확대에 따른 대출규제 변화
이번 조치에서 가장 큰 변화는 대출 한도 축소입니다.
토허제 지정 지역의 경우, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지만 대출 가능하며, 기존의 LTV(주택담보인정비율)도 크게 낮아졌습니다.
- 25억 원 초과 주택 → 주택담보대출 불가(또는 최대 2억 원)
- 고가 아파트 신규 매수자 → 실거주 요건 강화
- 투기과열지구 내 다주택자 → 신규 대출 전면 제한
이로 인해 주택시장 유동성 축소가 불가피해졌으며, 특히 투자 목적의 거래는 사실상 어려워졌습니다.
다만 실거주 목적이라면 일정 요건을 충족하면 예외적으로 허가를 받을 수 있습니다.
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금융감독원 통합홈페이지
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3️⃣ 실거주 요건 및 향후 부동산 시장 영향
토허제 구역 내에서 주택을 구매하려면 2년 이상 실거주가 원칙이며, 허가 없이 임대나 전매를 하면 법적 처벌을 받을 수 있습니다.
이 같은 규제는 투기 수요를 차단하고 실수요 중심의 거래를 유도하기 위한 정책입니다.
다만 시장에서는 “실수요자까지 규제를 받는다”는 우려도 나오고 있습니다.
실제로 대출 규제 강화 → 매수세 감소 → 거래량 축소로 이어지는 흐름이 관측되고 있죠.
전문가들은 이번 조치가 단기적으로는 가격 안정에 도움이 되겠지만, 장기적으로는 거래 절벽 및 주택 공급 위축을 유발할 가능성도 있다고 분석합니다.
토허제 뜻을 단순히 ‘거래 제한’으로만 보기는 어렵습니다.
투기 억제와 실수요 보호를 위한 제도이지만, 동시에 대출 규제, LTV 축소, 실거주 요건 강화등으로 시장 전반의 거래 흐름에도 직접적인 영향을 미칩니다.
따라서 아파트 매수나 이사 계획이 있다면 반드시 현재 토지거래허가구역 여부를 확인하고, 대출 가능 한도와 실거주 조건을 꼼꼼히 점검해야 합니다.